Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?

Henryk

Witam.
Zapraszam do dyskusji na temat: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie. Co jest lepsze? Smile

Przedstawiam różnice wspólnota/spółdzielnia.

Wspólnota mieszkaniowa.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.
Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska.

Prawa własności.

a) Wspólnota:
- prawo odrębnej własności lokalu.

b) Spółdzielnia:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- prawo odrębnej własności lokalu.

Organa statutowe.

a) Wspólnota:
- zebranie właścicieli
- zarząd

b) Spółdzielnia:
- walne zgromadzenie
- rada nadzorcza (może zostać zastąpiona komisją rewizyjną)
- zarząd

Uczestnictwo członków w zebraniu/zgromadzeniu i podejmowanie uchwał.

a) Wspólnota:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
3. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość
udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden
głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
4. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

b) Spółdzielnia:
1. Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.
2. Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, chyba że ustawa lub statut stanowią inaczej.
3. Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez przewodniczącego walnego zgromadzenia oraz przez inne osoby wskazane w statucie.
4. Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, przedstawicieli związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej.
5. Protokoły przechowuje zarząd spółdzielni co najmniej przez dziesięć lat, o ile przepisy w sprawie przechowywania akt nie przewidują terminu dłuższego.
6. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.
7. Członek ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta. Osoby, z których pomocy korzysta członek nie są uprawnione do zabierania głosu.
8. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której członkami mogą być wyłącznie osoby prawne, może określać inną zasadę ustalania liczby głosów przysługujących członkom.

Odpowiedzialność.

a) Wspólnota:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

b) Spółdzielnia:
1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Powstawanie (tworzenie).

Wspólnoty powstają z mocy prawa (przymusowo), a spółdzielnię mieszkaniową zakłada się dobrowolnie. W zasobach komunalnych wspólnota powstawała, gdy chociaż jeden lokal został wyodrębniony. Na analogicznej zasadzie powstaje wspólnota w zasobach spółdzielczych, gdzie wspólnotę tworzą: spółdzielnia i właściciele lokali wyodrębionych, którzy zrezygnowali z przynależności do spółdzielni.

Status prawny.

Wspólnota nie ma osobowości prawnej, natomiast spółdzielnia posiada osobowość prawną.

Spółdzielnię "zwykłą" od autentycznej można poznać po jej statucie, to tak ogólnie. W autentycznej spółdzielni - tak prawie jak w wspólnocie - wszystkie decyzje podejmuje walne zgromadzenie członków, zarząd zajmuje się bieżącymi sprawami, a rola rady nadzorczej ogranicza się tylko do czynności czysto rewizyjnych.

_______________

Oto co pisał ojciec spółdzielczości polskiej Edward Abramowski:

A więc przede wszystkim, władza prawodawcza stowarzyszeń należy do ogółu członków, zarówno kobiet jak i mężczyzn. Tylko uchwały zgromadzenia ogólnego, przyjęte większością głosów, mają moc obowiązująca dla stowarzyszenia. Uchwały te są w ciągłej zależności od woli swych twórców i jeżeli, po pewnym czasie okażą się niedogodne, zgromadzenie następne może je usunąć i zastąpić innymi. W tworzeniu uchwał, ich doskonaleniu i krytyce mogą brać udział wszyscy członkowie. Prawo inicjatywy prywatnej jest tutaj nieograniczone: każde uzdolnienie i energia osobista, każda idea w czyimś umyśle wyrosła i rozwinięta, może znaleźć dla siebie odpowiednie pole twórczości i mocą przekonywania wejść w życie stowarzyszeń. Prawodawstwo, jeśli można ten termin państwowy zastosować do zrzeszeń wolnych, jest tutaj w ciągłej styczności i w ciągłym uzależnieniu od potrzeb i od przekonań tego ogółu, dla którego powstaje i działa.

Władza wykonawcza, tj. zarząd i administracja stowarzyszenia, jest wybierana przez zgromadzenia ogólne na czas ograniczony i zostaje pod dwojaką kontrolą stowarzyszenia; pod kontrolą zgromadzenia ogólnego, któremu musi przedstawiać szczegółowe sprawozdanie ze swej działalności, oraz pod kontrolą komisji, wybranej w tym celu przez zgromadzenie. Rola zarządu jest zazwyczaj ograniczona do wykonywania i tych zadań, które stanowią stałą funkcję stowarzyszenia. O ile by zaś stowarzyszenie przekonało się, że wykonywanie to nie zgadza się z duchem jego uchwał i dążeń, może w każdej chwili poddać je surowej krytyce i zmienić skład zarządu.
_______________

Zachęcam użytkowników tego forum do aktywnej dyskusji na powyższy temat.

Pozdrawiam serdecznie,

Henryk Mościbrodzki
sygnatariusz POWNAS
[link widoczny dla zalogowanych]

xnifar

Wspólnota mieszkaniowa jest lepsza, lecz wszystko zależy od ludzi.

leo

Jeżeli chodzi o wspólnoty mieszkaniowe, to moja ocena jest oparta na bardzo mieszanych odczuciach. Ludzie są tacy, jacy są. Ostatnie jednak lata rządów opartych na zasadzie "divide et impera" spowodowały tak znaczną dezintegrację społeczeństwa, że obecne stosunki międzyludzkie na tym najniższym szczeblu stanowią kliniczny przykład zaprzeczenia słowa solidarność.

Z racji mojej pracy zawodowej mam do czynienia z takimi zjawiskami, że włosy dęba stają, gdy widzimy pod niewielkim blokiem ogrodzony prywatnym sumptem za pomocą słupków odcinek chodnika rzekomo przynależny do określonego lokalu na parterze. Nie możemy na kwadrans zaparkować służbowego yarisa bo każdy skrawek terenu jest wygrodzony jako przestrzeń prywatna.

Paranoja sięga znacznie głębiej, gdy lokator z parteru nie chce głosować za remontem dachu, wszak jemu na głowę nie leci. Albo proponuje, żeby lokatorzy z pięter dołożyli się do jego krat w oknach bo oni są zabezpieczeni przed złodziejem a on sam musi to sobie zapewnić. Odnawianie klatek schodowych poprzedzone jest kosmiczną awanturą, bo jedni uważają, że już na to najwyższa pora, inni oceniają stan obiektu jako zadowalający.

Duże organizmy spółdzielcze dysponowały dość elastycznym systemem finansowania remontów bo znaczna część bloków oddanych do użytku stosunkowo niedawno, przynosiła dochody z czynszu bez konieczności remontowania substancji. Te pieniądze szły na remont starszych budynków. Tak samo koszty obsługi prawnej, bankowej, utrzymania ekip do remontów doraźnych, dozorców itp rozłożone na setki lub więcej lokali pozwalały utrzymać na dość krótkiej smyczy koszty jednostkowe ponoszone przez lokatorów.

Wspólnoty mieszkaniowe obejmujące niewielką ilość lokali nie będą mogły pozwolić sobie na zatrudnienie radcy prawnego, księgowej, dozorcy, elektryka, hydraulika i czort wie kogo jeszcze. Zaczną się zatem terytorialnie zrzeszać i po jakimś czasie okaże się, że gdy przeminie okres tarć i ustawiania, obudzimy się w starej-nowej rzeczywistości czyli w spółdzielniach o kształcie zbliżonym do obecnego.

Reasumując - wspólnoty jako wyższy etap samorządności na najniższym szczeblu uważam za realne w społeczeństwach znacznie bardziej dojrzałych od naszego oraz przede wszystkim w zasobniejszych bo nie ma co ukrywać, że jeśli nie chcemy tandetnej karykatury, to musimy się liczyć z faktem, iż to kosztuje.

Chciałbym tu jeszcze tylko zwrócić uwagę, że w naszej polskiej naturze leży silna skłonność do postępowań karykaturalnie przerysowanych. Typowym tego przejawem jest fakt, że pod pozorem ochrony danych osobowych niemal w stu prcentach bloków zdjęto listy lokatorów, a nawet tabliczki z nazwiskami na drzwiach mieszkań. Czy zatem mamy prawo mienić się społeczeństwem ludzi normalnych i oczekiwać racjonalnych zachowań ?

Osobiście śmiem w to wątpić...

xnifar

Skoro wybraliśmy sobie kapitalizm i gospodarkę wolnorynkową to, najlepiej nauczyć się demokracji poprzez "własną kieszeń".
Kupiłem sobie "własność" to muszę o nią dbać SAM, także ekonomicznie.
Mieszanie systemów ekonomicznych prowadzi do paranoi, de'jawi.
Mieszkam w takiej "wspólnocie", powołanej "z ustawy"( nie cywilnej).
Problemów co niemiara , administrację powierzyliśmy "spółdzielni".
Korzyść jest z tego jedna: "to nie prezes spółdzielni naszą własnością rządzi" on jest naszym "najemnym pracownikiem". Nie będzie mu się to podobać??? wynajmiemy prywatną firmę za mniejsze honorarium!

Jest, jak widzę wiele przekłamań w opiniach o "współwłasnościach".
Np.Działka wyodrębniona jest współwłasnością, i niemożliwe jest , z mocy prawa jej ogradzanie!

Problemy z finansami??? zarządaliśmy rozliczenia i zwrotu od Spółdzielni pobieranych w poprzednim okresie opłat za remonty bieżące i funduszu remontowego a także pełnej dokumentacji budynku , i co??? Sąd przyznał nam rację, a prezesowi "rura zmiękła". Zarządaliśmy aby wszelkie prace zlecane na zewnątrz były oparte o "prawo o zamówieniach publicznych". Bo globalne zarządzanie finansami w osiedlu zawsze będzie rodzić "pokusy korupcjogenne".

Jednak Leo masz rację, wszystko zależy od ludzi. Mieli wybór, wybrali to teraz niech nie płaczą ( i płacą).
Należy jeszcze uporać się z monopolistycznymi zakusami różnych "enionów", "gazowni", "wódociągów" i powinno być dobrze ( no ale to marzenia Laughing

) To, że są już zbudowane sieci przesyłowe??? już przecież poradzono sobie z TP i okazuje się, że można.

A, jakaś "Polska Solidarna"- mrzonki. Zobaczcie co stało się w Argentynie za 1 Perona Evil or Very Mad

Dobrym przykładem niemożności mieszania systemów ekonomicznych to system ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych.
Płacimy składki na "zdrowie", z tych składek rosną fortuny firm ubezpieczeniowych, rośnie armia zatrudnianych tam ludzi, rośnie biurokracja, mnożą się instytucie kontrolne a do Twojego Lekarza trafia miesięcznie 5 zł. To gdzie jest reszta??? Zjadła biurokracja.
Reasumując: albo-albo.

Piszę to bo idą (niestety, za moje pieniądze) nowe wybory.
Żninianie, pytajcie kandydatów na posłów i senatorów, jak będą rozwiązywać właśnie takie problemy, jak rozwiążą problem, że w Żninie, w szpitalu wszyscy lekarze będą zatrudnieni na "kontraktach"- czy wiecie czym to grozi Question

Powodzenia